Cuando decides vender tu vivienda, es normal que pienses primero en el precio, las fotografías o las visitas.
Pero hay algo que yo revisaría antes de todo eso: la documentación.
Porque encontrar un comprador y descubrir después que falta un documento, que existe una carga o que los metros no coinciden puede frenar la operación justo cuando parecía encaminada.
Mi forma de trabajar es sencilla: prefiero detectar los problemas antes de publicar y no cuando ya tenemos al comprador esperando.
Empiezo por comprobar que tú puedes vender
Lo primero es verificar quién aparece como titular de la vivienda y en qué situación jurídica se encuentra.
Para eso reviso la escritura y la información registral.
La nota simple permite conocer quién figura como propietario y qué cargas o limitaciones aparecen inscritas sobre la finca, como una hipoteca, un embargo o un usufructo.
Parece básico, pero aquí aparecen más sorpresas de las que imaginas.
Una hipoteca antigua que todavía figura inscrita, una herencia pendiente de registrar o varios titulares que deben intervenir pueden complicar la venta si no lo sabemos desde el principio.
Compruebo que Registro, Catastro y realidad coincidan
Otra de las cosas que reviso es si la vivienda que tú tienes delante coincide con la que aparece en la documentación.
Superficie, terrazas, ampliaciones, anexos, garajes o trasteros.
No todas las diferencias suponen necesariamente un problema, pero hay que conocerlas.
Si existe una discrepancia importante, prefiero analizarla antes de que sea el comprador, su banco o el notario quien nos la señale.
Cédula de habitabilidad y certificado energético
En Cataluña hay dos documentos especialmente importantes.
La cédula de habitabilidad acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad. La Generalitat regula su expedición y vigencia.
También necesitarás el certificado de eficiencia energética y su correspondiente etiqueta, que deben entregarse al comprador.
Si alguno está caducado o no existe, mi recomendación es tramitarlo cuanto antes.
No tiene sentido esperar a tener una oferta para empezar a correr detrás de documentos que ya sabemos que necesitaremos.
También reviso comunidad, IBI y situación del edificio
Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, conviene tener preparada la información relativa a cuotas y posibles deudas.
También reviso el último recibo del IBI y la referencia catastral, documentación que forma parte de las comprobaciones habituales en una compraventa.
Y si el edificio está sujeto a Inspección Técnica del Edificio, en Cataluña puede ser necesario entregar al comprador el certificado de aptitud y, cuando corresponda, copia del informe de inspección.
Cada vivienda puede necesitar documentación diferente
No existe una carpeta exactamente igual para todas las operaciones.
Una vivienda heredada, una casa con una ampliación, una propiedad hipotecada o un inmueble con varios titulares pueden necesitar trámites adicionales.
Por eso no me gusta trabajar con una simple lista estándar.
Quiero entender qué vivienda estamos vendiendo.
En función del caso puedo necesitar revisar también documentación urbanística, certificados técnicos, situación hipotecaria, estatutos de comunidad u otros documentos que puedan afectar a la venta.
¿Por qué hago todo esto antes de publicar?
Porque el peor momento para descubrir un problema documental es después de aceptar una oferta.
Imagina que el comprador ya ha vendido su casa, ha solicitado la hipoteca y quiere firmar arras.
Y entonces aparece una incidencia que nadie había revisado.
Empiezan las prisas, las explicaciones y, en algunos casos, la desconfianza.
Eso es precisamente lo que intento evitar.
Como agente del propietario, para mí preparar la documentación también es preparar la venta.
No necesitas saberte todos los documentos de memoria
Esa no debería ser tu preocupación.
Mi trabajo es decirte qué necesitamos, revisar qué tienes y detectar qué falta antes de avanzar.
Tú debes saber que cuando aparezca el comprador estaremos preparados para responder con claridad y seguridad.
Porque vender bien no consiste únicamente en encontrar a alguien interesado.
También consiste en conseguir que la operación pueda llegar a escritura sin sorpresas evitables.
¿Estás pensando en vender tu vivienda?
Antes de publicarla, revisemos su situación documental.
Como agente del propietario, analizo contigo qué documentación necesitas y qué conviene resolver antes de salir al mercado.
Solicita una primera reunión y preparemos la venta desde el principio.
