Cuando piensas en vender tu vivienda, es normal hacer una cuenta rápida:

“Si la vendo por 500.000 €, eso es lo que voy a recibir.”

Pero no exactamente.

El precio de venta y el dinero que finalmente te queda son dos cifras diferentes. Y para mí es importante que conozcas esa diferencia antes de aceptar una oferta, no cuando ya estamos a punto de firmar.

Porque vender bien también significa saber cuál será tu resultado neto.

La plusvalía municipal

Uno de los gastos que puede aparecer es la llamada plusvalía municipal, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

En una compraventa, con carácter general, corresponde al vendedor. Su importe depende, entre otros factores, del valor del suelo, del tiempo que hayas sido propietario y de las reglas del ayuntamiento donde esté situada la vivienda.

Por eso no me gusta dar una cifra genérica.

Hay que calcularla para cada propiedad.

El IRPF no se calcula sobre todo el precio de venta

Este punto genera muchas confusiones.

Si vendes un inmueble y obtienes una ganancia patrimonial, esta debe tenerse en cuenta en tu declaración de la renta. La ganancia no es simplemente el precio por el que vendes, sino que se calcula teniendo en cuenta el valor de adquisición, el valor de transmisión y determinados gastos e inversiones que correspondan.

Además, hay situaciones en las que la ganancia puede quedar total o parcialmente exenta.

Por ejemplo, cuando vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual, si cumples los requisitos legales.

También existe una exención específica para la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años que cumplan las condiciones exigidas.

Por eso, antes de decirte “vas a pagar tanto”, necesito conocer tu caso.

Si tienes hipoteca, hay que tenerla en cuenta

Que vendas una vivienda hipotecada no impide la operación.

Pero necesitamos saber cuánto capital queda pendiente y cómo se va a cancelar la deuda.

También puede ser necesario realizar la cancelación registral de la hipoteca. Haber terminado de pagar el préstamo no hace desaparecer automáticamente la carga del Registro; para cancelarla registralmente es necesario realizar los trámites correspondientes.

Esto puede generar gastos que conviene conocer antes de calcular cuánto dinero recibirás finalmente.

También hay gastos para preparar la vivienda para vender

No todos los costes son impuestos.

Dependiendo de tu propiedad, puede ser necesario obtener o actualizar documentación, certificados o informes.

Y también puede convenir invertir algo en la preparación de la vivienda:

• Pequeñas reparaciones.
• Pintura.
• Orden y retirada de mobiliario.
• Fotografía profesional.
• Presentación o puesta en escena.

No siempre recomiendo gastar.

Solo cuando considero que esa inversión puede ayudarnos a mejorar la percepción, acelerar la venta o defender mejor el precio.

Y están los honorarios profesionales

Los honorarios inmobiliarios también forman parte del cálculo.

Pero yo no los veo simplemente como un gasto.

La pregunta debería ser qué recibes a cambio.

Valoración, estrategia, preparación, difusión, colaboración con otras agencias, filtrado de compradores, negociación, documentación y coordinación hasta la escritura.

Si una buena gestión consigue evitar una rebaja innecesaria, negociar mejores condiciones o prevenir un problema que pueda bloquear la operación, el resultado debe analizarse en conjunto.

Lo importante es saber cuánto te quedará realmente

Antes de poner tu vivienda en venta, intento que podamos responder a una pregunta muy concreta:

“Si vendemos por este precio, ¿cuánto dinero me quedará aproximadamente?”

Porque quizá necesitas ese dinero para comprar otra vivienda.

O repartir una herencia.

O cancelar una hipoteca.

O simplemente tomar una decisión económica importante.

No quiero que descubras los números al final.

Quiero que puedas decidir con ellos desde el principio.

¿Estás pensando en vender?

Como agente del propietario, no analizo únicamente cuánto puede valer tu vivienda.

También reviso contigo los principales gastos de la operación para que tengas una visión más realista del resultado.

Porque el mejor precio de venta no es solo el que aparece en la escritura. Es el que, después de gastos, impuestos y condiciones, deja el mejor resultado para ti.